Содержание
Предложенными Правительством РФ поправками предлагается, в том числе:
- ввести в Градостроительный кодекс РФ понятие «объект индивидуального жилищного строительства» (это отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не подлежит разделу на самостоятельные объекты недвижимости), и приравнивание данного понятия к понятиям «жилой дом», «индивидуальный жилой дом»;
- исключить необходимость подготовки проектной документации при строительстве, реконструкции объекта ИЖС, садового дома (застройщик вправе по собственной инициативе обеспечить подготовку проектной документации применительно к указанному объекту, дому);
- определить порядок принятия решений о сносе самовольной постройки либо решения о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в случаях, предусмотренных гражданским законодательством, обеспечении сноса самовольных построек или их приведении в соответствие с установленными требованиями;
- предусмотреть, что (в случае если это установлено законом субъекта РФ) обязательным приложением к градостроительному плану земельного участка в случае его выдачи в электронной форме являются материалы и результаты ранее проведенных инженерных изысканий, содержащиеся в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности, за исключением сведений, отнесенных федеральными законами к категории ограниченного доступа;
- расширить основания для приостановления регистрации прав на недвижимое имущество регистратором (в том числе если в орган регистрации прав поступило уведомление о несоответствии построенного, реконструированного объекта ИЖС, садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности, направленное органом государственной власти или органом местного самоуправления, уполномоченными на выдачу разрешения на строительство);
- предусмотреть, что до 1 марта 2019 года допускается осуществление государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав на жилые строения, жилые дома, созданные на земельных участках, предоставленных для ведения садоводства, дачного хозяйства, без направления уведомлений о планируемом строительстве указанных объектов и уведомлений об окончании строительства таких объектов.
В соответствии с внесенными в Градостроительный кодекс изменениями, вступившими в силу 4 августа, под объектом ИЖС понимается отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более 20 м, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Предусмотрено, что параметры, установленные Градостроительным кодексом РФ для объектов ИЖС, применяются также к жилым домам и индивидуальным жилым домам, если иное не предусмотрено законодательством (Федеральный закон от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ).
Градостроительный кодекс РФ дополнен положениями, в соответствии с которыми при строительстве, реконструкции объектов ИЖС и садовых домов не требуется выдача разрешения на строительство. Вместе с тем в таких случаях застройщик должен будет подать в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган уведомление о планируемых строительстве (реконструкции). Уполномоченный орган после проверки представленных застройщиком документов направит ему уведомление о соответствии либо несоответствии объекта ИЖС (садового дома) установленным параметрам и допустимости (недопустимости) его размещения на земельном участке.
До какой даты сохранен упрощенный внесудебный административный порядок легализации объектов индивидуального жилищного строительства, создаваемых или созданных на земельных участках, предназначенных для этих целей? Узнайте из материала «Самовольная постройка» в «Энциклопедии решений. Договоры и иные сделки» интернет-версии системы ГАРАНТ.
После окончания строительства или реконструкции объекта ИЖС или садового дома застройщику необходимо будет подать в уполномоченный орган соответствующее уведомление, по результатам проверки которого уполномоченный орган примет решение о соответствии (несоответствии) построенного (реконструированного) объекта установленным требованиям. Минстрой России уже подготовил проект 1 соответствующих уведомлений.
Объект ИЖС, разрешение на строительство которого получено до дня вступления в силу рассматриваемого закона, может превышать параметры, указанные в п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (в редакции этого закона), при условии, что параметры данного объекта соответствуют разрешению на строительство.
1 С текстом проекта приказа Минстроя России «Об утверждении форм уведомлений, необходимых для строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома» можно ознакомиться на федеральном портале проектов нормативных правовых актов (ID: 02/08/08-18/00082994).
Земельные участки являются самым востребованным в инвестиционном плане продуктом.
Один из перспективных вариантов их использования – строительство, и предпочтительнее всего его вести на землях ИЖС.
Помимо этого, такие участки имеют доступ к инфраструктуре населенного пункта, в котором расположены, а также, подключение к коммуникациям происходит по государственным расценкам.
О том, что представляют из себя такие участки, об особенностях их использования и достоинствах мы расскажем в этом материале.
Как расшифровывается этот статус и что он означает
Аббревиатура ИЖС встречается в тексте распорядительного документа на земельный участок, кадастровом паспорте и свидетельстве, подтверждающем права собственника на землю, поэтому важно разобраться что это такое и какую расшифровку имеет.
Она означает сокращенное название одного из видов разрешенного использования земельного участка и расшифровывается как – индивидуальное жилищное строительство.
Виды разрешенного использования – далее ВРИ, введены в практику эксплуатации земли классификатором ВРИ земельных участков, утвержденным Минэкономразвития России 1 сентября 2014 года, с изменениями, которые станут актуальными в 2019 году.
Подробнее о классификаторе ВРИ можно прочитать в статье.
Участок, имеющий ВРИ – ИЖС, может быть использован следующим образом:
- строительство малоэтажного жилого дома;
- возведение вспомогательных хозяйственных построек;
- разбивка огорода для собственных нужд.
В то же время законодатели запрещают использовать земли со статусом ИЖС для следующих целей:
- строительство домов на несколько квартир.
- переработка продукции сельскохозяйственного производства, в качестве варианта для предпринимательской деятельности;
- расположение объектов коммунального и промышленного использования;
- производство и реализация продукции ритуального назначения.
Правила выбора земли
При планировании строительства, помимо стоимости и юридических особенностей на центральное место выходит выбор оптимального расположения земельного участка.
Для каждого человека необходимы различные условия, но большинство из них можно подвести под некий единый критерий.
Рассмотрим нюансы, которые необходимо учесть, чтобы впоследствии не столкнуться с неприятными сюрпризами:
- При планировании строительства загородного коттеджа поищите участок, расположенный в непосредственной близости от объектов рекреации – водоемов, лесов.
- Для возведения капитального жилого строения следует предпочесть местность, расположенную недалеко от социальных объектов – детских садов и школ, больниц и учреждений культуры. Приветствуется наличие рынков, а так же магазинов, реализующих товары повседневного спроса.
- Удобные подъездные дороги, облегчающие передвижение на собственном автомобиле.
- Наличие коммунальных коммуникаций или возможности их оперативного подведения и подключения дома к ним.
Владельцы участков, выделенных под ИЖС, вправе рассчитывать на надлежащее содержание дорог, включая их зимнюю расчистку. Ответственность за это несет муниципалитет.
Тип застройки
Градостроительное законодательство позволяет возводить на земле, выделенной под индивидуальное жилищное строительство объекты для личного использования высотой не более трех этажей.
- Жилые дома. Строения не могут быть многоподъездными, рассчитанными на проживание нескольких семей и использование в коммерческих целях.
- Гаражи. Действует то же правило, что и в предыдущем случае – запрет на использование объекта с целью получения выгоды. При размещении постройки требуется соблюдение расстояния от близлежащих строений. Изучите нормы СНиП.
- Баня. Пожароопасный объект требует соблюдения при строительстве правил пожарной безопасности. Являясь вспомогательным сооружением, в получении разрешения на строительство не нуждается. Запрещается использование в коммерческих целях.
- Прочие хозяйственные постройки – дровяники, сараи, теплицы, беседки. Согласно законодательству строения подобного типа должны располагаться в глубине участка. Строительство должно вестись с выдерживанием расстояний, рекомендованных СНиПами.
Популярный строительный объект – гостиница может быть построен на землях ИЖС при наличии соответствующего разрешения от распорядительного органа.
О том, что можно строить на участках ИЖС читайте в отдельной статье.
Формирование и размер
При формировании участка, выделяемого под ИЖС, органы МСУ руководствуются следующими условиями:
- наличие незанятых территорий;
- уровень потребности населения в земельных участках под строительство;
- степень заселенности района;
- оценка целесообразности отведения земельного участка в соответствии с приоритетом развития территории.
Размер участка может составлять от 3 до 30 соток.
Зависит он и от площади будущего дома – существует требование к площади, выделяемой под застройку – обеспечение свободного размещения на нем стройматериалов и спецтранспорта, подсобных установок.
Вид разрешенного использования
Строительство на землях для этого не предназначенных карается штрафными санкциями, а также предписаниями о сносе незаконной постройки.
Уточнить ВРИ конкретного участка земли можно, обратившись в органы Росреестра:
- Закажите кадастровый паспорт участка. По строке ВРИ в соответствии с записями в государственном кадастре недвижимости находится информация о том, как участок может быть использован.
- Кадастровая выписка об участке. Строка «Разрешенное использование» содержит искомую информацию.
Запросить данные можно:
- при личном визите в органы Росреестра или через сайт,
- через МФЦ,
- сайт «Госуслуги».
В соответствии с действующим классификатором ВРИ, ИЖС в документах указывается как «малоэтажная жилая застройка».
О том, как узнать ВРИ участка, читайте в тематическом материале по ссылке.
Распорядительный акт органа местного самоуправления, устанавливающий ВРИ ИЖС участка, может служить основанием для начала жилищных строительных работ.
Преимущества
Неоспоримыми плюсами ведения строительных работ на участке под ИЖС являются:
- моментальное присвоение адреса построенному дому;
- беспроблемное оформление регистрации по месту проживания;
- гарантированное обеспечение всеми необходимыми коммуникациями;
- близкое расположение социальных объектов, а также объектов транспортной, инженерной и коммунальной инфраструктуры;
- плата за владение домом ограничивается суммой налога на имущество физических лиц;
- сумма налога на ИЖС участки ниже, чем на участки аналогичной площади на сельскохозяйственных землях и территориях, выделенных под садоводство.
- возможность получения налоговых вычетов по налогу на доходы физических лиц за строительство дома;
- использование земли в качестве залогового фонда при оформлении ипотечного кредита;
- получение материнского капитала за построенный дом.
Охотников заинтересует возможность получения официального разрешения на хранение огнестрельного оружия. Дома, возведенные на участках с другим ВРИ такого преимущества своему владельцу не дают.
Подробнее о плюсах ИЖС в сравнении с садовыми участками читайте в этой статье, а отличия от ЛПХ — в этой.
Полезное видео
Смотрите интересный видеоматериал об особенностях участков для индивидуального жилищного строительства и юридических тонкостях их использования.
Заключение
Сложившаяся практика использования ИЖС участков для ведения строительных работ наглядно демонстрирует их преимущества – гарантированное возведение желаемого жилья, быстрое оформление регистрации по месту проживания, а также подключение ко всем необходимым энергоресурсам и инфраструктуре.
